Esenzione IMU immobili enti non commerciali: norma interpretativa 2026

21 Gennaio 2026
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La Legge di Bilancio 2026, nel corso dell’esame in sede referente al Senato, è stata integrata dai commi 853-856, che introducono una norma di interpretazione autentica in materia di esenzione IMU per gli immobili degli enti non commerciali utilizzati per lo svolgimento di attività assistenziali, sanitarie e didattiche svolte con modalità non commerciali.

L’intervento normativo assume particolare rilievo in quanto mira a superare le criticità emerse a seguito della giurisprudenza europea, che aveva messo in discussione la compatibilità dell’esenzione con la disciplina sugli aiuti di Stato, portando a una decisione sanzionatoria nei confronti dell’Italia.

1. Il quadro normativo dell’esenzione IMU per gli enti non commerciali

Nel sistema previgente all’IMU, l’articolo 7, comma 1, lettera i), del D.Lgs. n. 504/1992 (ICI) riconosceva l’esenzione per gli immobili utilizzati da enti non commerciali e destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività:

assistenziali e previdenziali
sanitarie
didattiche
di ricerca scientifica
ricettive, culturali, ricreative e sportive
di religione e di culto

Ai fini fiscali, l’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR qualifica come enti non commerciali gli enti pubblici e privati diversi dalle società, i trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale, nonché gli OICR residenti nel territorio dello Stato.

Nel vigente regime IMU, tale esenzione è stata riproposta dall’articolo 1, comma 759, lettera g), della legge n. 160/2019, con rinvio espresso:

all’articolo 91-bis del DL n. 1/2012
al DM MEF n. 200 del 19 novembre 2012

2. Il contesto europeo e le criticità applicative

La disciplina nazionale è stata oggetto di:

una sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione europea
una successiva Decisione della Commissione UE

che hanno ritenuto insufficiente la delimitazione del perimetro delle attività non commerciali, con conseguente contestazione dell’esenzione come aiuto di Stato incompatibile.

La norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 interviene quindi con finalità chiarificatrice e di messa in sicurezza del sistema, precisando in modo puntuale quando le attività assistenziali e sanitarie devono considerarsi svolte con modalità non commerciali.

3. La norma interpretativa dei commi 853-856

Il comma 853 stabilisce, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente), che le attività assistenziali e sanitarie si considerano svolte con modalità non commerciali nei seguenti casi.

a) Attività accreditate o convenzionate con enti pubblici

Rientrano nell’esenzione IMU le attività che:

sono accreditate, contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni o gli enti locali;
sono svolte in modo complementare o integrativo rispetto al servizio pubblico;
erogano servizi gratuiti, fatta salva la partecipazione alla spesa prevista dall’ordinamento (ad esempio ticket sanitari).

In questo caso, l’eventuale contributo richiesto all’utenza non incide sul carattere non commerciale dell’attività, poiché finalizzato alla copertura del servizio universale, in coerenza con il diritto dell’Unione europea.

b) Attività non accreditate né convenzionate

Se le attività non risultano accreditate o convenzionate, esse sono considerate non commerciali quando:

sono svolte a titolo gratuito, oppure
prevedono corrispettivi simbolici, comunque non superiori alla metà dei corrispettivi medi di mercato per attività analoghe nello stesso ambito territoriale,

tenendo conto anche dell’assenza di relazione tra il corrispettivo richiesto e il costo effettivo del servizio.

4. Coordinamento con il DM n. 200/2012

La norma interpretativa recepisce e rafforza i criteri già previsti dall’articolo 4, comma 2, del DM n. 200/2012, distinguendo correttamente:

attività accreditate/convenzionate;
attività non accreditate.

In questo modo il legislatore conferma l’impostazione regolamentare, elevandola a criterio interpretativo vincolante ai fini dell’esenzione IMU.

5. Categoria catastale e immobili a uso misto

Un ulteriore chiarimento di rilievo riguarda la categoria catastale:
ai fini del riconoscimento dell’esenzione IMU, è irrilevante l’inquadramento catastale dell’immobile, purché lo stesso sia posseduto e utilizzato da un ente non commerciale per attività svolte con modalità non commerciali.

Restano invece ferme, per gli immobili a uso misto, le regole di cui:

all’articolo 91-bis del DL n. 1/2012
all’articolo 5 del DM n. 200/2012,

che impongono il frazionamento dell’esenzione in base all’effettivo utilizzo non commerciale.

6. Conclusioni

Con la Legge di Bilancio 2026 il legislatore introduce un intervento di interpretazione autentica che:

chiarisce definitivamente il perimetro dell’esenzione IMU;
rafforza la coerenza della normativa nazionale con il diritto UE;
riduce il contenzioso tra enti non commerciali e Comuni;
mette in sicurezza un settore particolarmente sensibile, come quello assistenziale e sanitario.

La norma rappresenta quindi un punto di equilibrio tra tutela delle finalità solidaristiche e rispetto delle regole sulla concorrenza, fornendo agli operatori un quadro applicativo più certo e stabile.

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