Affitti brevi e cedolare secca: le novità della Legge di Bilancio 2026

Il DDL di Bilancio 2026 interviene sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, che disciplina la tassazione delle locazioni brevi.

In particolare, l’articolo 7 del disegno di legge, così come riscritto in fase emendativa, sostituisce integralmente il comma 2 dell’articolo 4, introducendo nuove aliquote di cedolare secca legate al numero di immobili locati per finalità turistiche.

Il testo della norma in bozza

La nuova formulazione prevede che:

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:

a) 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
b) 26% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un’ulteriore unità immobiliare oltre alla prima;
c) 30% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare.

L’emendamento: cosa cambierebbe nella pratica

Secondo la relazione tecnica agli emendamenti, la nuova disposizione comporterebbe di fatto la soppressione dell’articolo 7 nella sua formulazione originaria, riscrivendo completamente la disciplina fiscale degli affitti brevi.

In sintesi, l’emendamento introdurrebbe le seguenti regole:

• Cedolare secca al 21% sul primo immobile locato per finalità turistiche, anche in presenza di intermediari immobiliari o portali online;

• Cedolare secca al 26% applicabile solo sulla seconda unità immobiliare;

• Dalla terza unità immobiliare in poi, l’attività verrebbe qualificata come imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e fuoriuscita dal regime della cedolare secca.

Si tratta quindi di una stretta significativa volta a limitare l’uso della locazione breve in forma non imprenditoriale.

Approvazione della Legge di Bilancio 2026: cosa aspettarsi

Il testo attuale resta una bozza, suscettibile di ulteriori modifiche durante l’iter parlamentare. Tuttavia, le indiscrezioni indicano che la Legge di Bilancio 2026, comprensiva anche di questa norma sugli affitti brevi, dovrebbe essere approvata definitivamente prima di Natale, probabilmente con voto di fiducia al Senato.

Restano quindi da attendere conferme ufficiali sul testo finale.

Cedolare secca: le regole generali da ricordare

A prescindere dalle novità in arrivo, è utile riepilogare le regole generali della cedolare secca.

La cedolare secca è un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali sul reddito derivante dalla locazione.

Principali caratteristiche

• Niente imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto;

• La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto;

• Chi opta per la cedolare secca rinuncia all’aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell’opzione;

• L’opzione può essere esercitata:

  • alla registrazione del contratto, oppure

  • negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali.

Se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo versate non sono rimborsabili.

Conclusioni

La riforma della tassazione degli affitti brevi prevista dalla Legge di Bilancio 2026 rappresenta un passaggio cruciale per proprietari e investitori immobiliari. L’introduzione di aliquote progressive e il rafforzamento del confine con l’attività imprenditoriale segnano un cambio di passo nella politica fiscale sul turismo breve.

In attesa del testo definitivo, è consigliabile monitorare gli sviluppi normativi e valutare con attenzione l’impatto delle nuove regole sulla propria posizione fiscale.

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